Gayrimenkul Hukuku

Bir taşınmaz, çoğu kişi ve şirket için sahip olunan en değerli varlıktır; bununla birlikte hukuki durumu, yalnızca tapu senedine bakılarak anlaşılamaz. Tapu kaydındaki bir şerh, imar planındaki bir değişiklik ya da paydaşlardan birinin satışa onay vermemesi, alım satımı veya kullanımı yıllarca etkileyebilir. Gayrimenkul hukuku, bu nedenle hem işlem öncesinde dikkatli bir inceleme yapılmasını hem de uyuşmazlık çıktığında doğru davanın, doğru süre içinde açılmasını gerektirir.

Alanın temel kaynakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) eşya hukuku hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2644 sayılı Tapu Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunudur. Kira ilişkileri, tapu iptali davaları, inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm ayrı sayfalarda ele alınmıştır.

Tapu sicili neyi gösterir, neyi göstermez?

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m.705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma gibi Kanunda sayılan hallerde ise mülkiyet tescilden önce geçer; ancak malik, tescil yaptırmadıkça taşınmaz üzerinde tapuda tasarrufta bulunamaz. Tapu sicili aleni olup ilgisini inandırıcı biçimde ortaya koyan herkes kayıtları inceleyebilir (TMK m.1020).

Sicile iyiniyetle güvenerek hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu kural alıcı için güçlü bir güvencedir, ama sınırları vardır: yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz (TMK m.1024). Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan ise Devlet sorumludur ve kusurlu görevlilere rücu eder (TMK m.1007).

Tapuda görünmeyen ama taşınmazı doğrudan etkileyen bilgiler de bulunur. İmar durumu, yapının ruhsata ve projesine uygun olup olmadığı, yapı kullanma izninin (iskân) alınıp alınmadığı ya da taşınmazın riskli yapı olarak belirlenip belirlenmediği belediye ve ilgili idarelerden ayrıca öğrenilmelidir.

Alım satım süreci ve resmî şekil

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706; TBK m.237). Resmî senet, tapu sicil müdürlüğünde (Tapu Kanunu m.26) veya 1 Temmuz 2023'ten bu yana bu konuda yetkili noterde düzenlenir (Noterlik Kanunu m.60 ve 61/A). Elden yapılan, adi yazılı ya da yalnızca bir aracı kurum önünde imzalanan "satış sözleşmeleri" mülkiyeti geçirmediği gibi, çoğu zaman taraflar arasında da geçersiz kalır; ödenen bedelin geri alınması için ayrıca dava açmak gerekebilir.

Satışın ileri bir tarihte yapılacağı durumlarda taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalar. Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; noter onaylı (onaylama şeklinde) bir metin geçerlilik şartını karşılamaz. Satış vaadinin tapu kütüğüne şerh verilmesi, alıcıyı sonradan taşınmazı edinen kişilere karşı da korur. Vaat edilen satış yapılmazsa alıcı, tapu iptali ve tescil talebiyle dava açabilir.

Satış sırasında 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca hem alıcıdan hem satıcıdan tapu harcı alınır. Harç oranları ve beyan edilecek değere ilişkin kurallar değişebildiğinden, işlem günündeki tutar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) güncel duyurularından kontrol edilmelidir. Gerçek değerin altında bedel beyan edilmesi, ileride hem vergi incelemesine hem de taraflar arasında ispat güçlüğüne yol açar.

Satın almadan önce nelere bakılmalı?

Satın alma öncesi inceleme (due diligence), taşınmazın hukuki ve fiilî durumunun işlem öncesinde ortaya konmasıdır. Kapsamı taşınmazın türüne göre değişir; konut alımında birkaç belgeyle sınırlı kalabilirken, bir arsa ya da ticari bina alımında imar ve ruhsat geçmişinin ayrıntılı incelenmesini gerektirir. Uygulamada genellikle şu kontrol edilir:

• Güncel tapu kaydı: malik ve paylar, haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi ve kira şerhleri, ipotekler, irtifak hakları
• Beyanlar hanesi: yönetim planı, riskli yapı belirtmesi, aile konutu şerhi gibi kayıtlar
• İmar durumu, onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni
• Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulduğu; bağımsız bölümün projeyle uyumu
• Aidat ve ortak gider borçları, varsa kiracının sözleşmesi ve kira süresi
• Satıcının temsil yetkisi; vekâletname ile satışta vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği

Projeden (topraktan) konut alımlarında ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut satışı kuralları ile yüklenicinin inşaatı tamamlama kapasitesi önem kazanır. Bu konular İnşaat Hukuku sayfasında ayrıca anlatılıyor.

Yabancıların taşınmaz edinimi

Yabancı gerçek kişiler, Tapu Kanunu m.35 çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Kanuna göre bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazın toplam yüzölçümü kural olarak otuz hektarı, bir ilçede yabancıların edinebileceği alan ise o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu geçemez. Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim izne bağlıdır; bazı bölgelerde hiç mümkün değildir. Yabancı sermayeli Türk şirketlerinin edinimleri ise farklı bir izin sürecine tabidir.

Edinimin vatandaşlık başvurusuna da dayanak yapılması planlanıyorsa, satış bedelinin ödeme şekli, değerleme raporu ve tapudaki şerhler ayrıca önem taşır. Bu konuda Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı sayfasına ve gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık ve uygulamadaki sorunlar başlıklı makalemize bakabilirsiniz.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi

Apartman ve sitelerdeki uyuşmazlıkların büyük kısmı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanır: ortak alanların izinsiz kullanılması, projeye aykırı tadilat, yönetim planına aykırı faaliyetler ve ortak giderlerin ödenmemesi en sık karşılaşılanlardır. Kat malikleri ortak giderlere Kanunda ve yönetim planında belirlenen esaslara göre katılır; giderlerin bir kısmı eşit, bir kısmı arsa payı oranında paylaştırılır. Borcunu zamanında ödemeyen kat maliki için Kanun aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür (KMK m.20). Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Paylı mülkiyet: ortaklığın giderilmesi ve önalım

Bir taşınmazın birden çok kişiye ait olması, özellikle mirasla edinilen taşınmazlarda çok yaygındır. Paydaşlar anlaşamazsa her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698; elbirliği mülkiyeti için m.642). Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bölme mümkün değilse ya da değerinde önemli azalma yaratacaksa satışa karar verir (TMK m.699). 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023'ten bu yana bu davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunundaki satış usulü de değişti. Yayımlanan değerlendirmelere göre, bütün paydaşların payını mirasla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak, alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık olacak. Uygulamanın ayrıntıları ve geçiş hükümleri için Kanun metni esas alınmalıdır.

Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir (TMK m.732). Satış, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir; önalım davası bu bildirimden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır (TMK m.733). Bir yıllık üst süre, 25.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanunla iki yıldan indirilmiştir; bu tarihten önceki satışlarda iki yıllık süre uygulanır. Aynı değişiklikle Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz hale gelmiştir. Dava açan paydaş, 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında, satılan payın hâkimce belirlenen rayiç bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden depo etmek zorundadır; bu kural değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK m.734).

Elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve zamanaşımı

Malik, taşınmazını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir; her türlü haksız elatmanın önlenmesini de isteyebilir (TMK m.683). Haksız kullanım süresince yoksun kalınan gelir için talep edilen tazminata uygulamada ecrimisil denir ve kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebildiği kabul edilir. Paydaşlardan biri ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğerlerinin ecrimisil talebi için de ayrıca şartlar aranır.

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tescil isteyebilir (olağanüstü zamanaşımı, TMK m.713). Aynı imkân, tapuda maliki anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş kişilere ait taşınmazlar için de tanınmıştır.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma

İdare kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırabilir. Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedel tespiti ve tescil davası açar (m.10). Malikin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açma süresi tebliğden itibaren otuz gündür (m.14). İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atması ya da imar planıyla taşınmazı kamu hizmetine ayırıp uzun süre işlem yapmaması halinde, Kanunun geçici 6. maddesi ve yargı içtihatları çerçevesinde bedel veya tazminat talep edilebilir.

Sık karşılaşılan sorunlar

Pek çok uyuşmazlık işlem anında atlanan küçük ayrıntılardan doğar. Tapudaki bağımsız bölümün fiilen kullanılan daireyle aynı olmadığının sonradan anlaşılması, iskânı alınmamış binada kredi veya abonelik sorunları yaşanması, kiracılı taşınmazı alan yeni malikin kira ilişkisini devraldığını bilmemesi, vekâletnameyle yapılan satışta vekâlet verenin sonradan işleme itiraz etmesi bunların başında gelir. Mirasla edinilen taşınmazlarda ise paydaşlardan birinin yurt dışında olması veya ulaşılamaması, satış ve kullanım kararlarını uzun süre kilitleyebilir.

Bu alanda yürüttüğümüz çalışmalar

Konut, arsa ve ticari taşınmaz alımlarında satın alma öncesi inceleme yapıyor; satış vaadi, ön protokol ve devir sözleşmelerini hazırlıyor ya da inceliyoruz. Kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, önalım, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerini yürütüyoruz. Yabancı müvekkillerin taşınmaz edinimlerinde işlem öncesi kontrolleri ve tapu sürecini takip ediyoruz.

İlgili sayfalar: Kira Hukuku, Tapu İptal ve Tescil Davaları, Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku ve sektör bakışıyla Gayrimenkul.

Bu başlık altındaki çalışma alanları

Başlıca konular

• Taşınmaz alım satımı ve satış vaadi sözleşmeleri (TMK m.706, TBK m.237)
• Satın alma öncesi tapu, imar ve yapı izni incelemesi
• Yabancıların taşınmaz edinimi (Tapu Kanunu m.35)
• Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları (634 sayılı Kanun)
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları (TMK m.698–699, m.642)
• Önalım (şufa) hakkı davaları (TMK m.732–734)
• Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri (TMK m.683)
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma (2942 sayılı Kanun)

Sıkça sorulan sorular

Mevzuat ve kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 2644 sayılı Tapu Kanunu
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.