Yatırım yoluyla vatandaşlık, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (TVK) 12. maddesinde düzenlenen istisnai kazanma yolunun bir türüdür. Genel yoldan farklı olarak beş yıllık ikamet, Türkçe bilgisi ve geçim şartı aranmaz. Buna karşılık yatırımın Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinde sayılan biçimlerden birine birebir uyması ve yatırımın ilgili kurumdan alınan bir uygunluk belgesiyle tespit edilmesi gerekir. Karar Cumhurbaşkanı tarafından verilir.
Bu yolun en sık sorulan yanı, yatırımın tutarıdır. Tutarlar ve şartlar zaman zaman Cumhurbaşkanı kararlarıyla değiştirildiği için, aşağıda anlatılanlar yürürlükteki düzenlemelerin genel çerçevesidir; işlem yapılmadan önce güncel yönetmelik metni ve ilgili kurumun duyuruları ayrıca kontrol edilmelidir.
Hangi yatırımlar vatandaşlık başvurusuna esas alınabilir?
Yönetmelik m.20, yatırımı birkaç kalemde sayar. Bunlardan biri taşınmaz yatırımıdır; diğerleri finansal yatırımlar ve istihdam yaratan yatırımlardır. Yazının hazırlandığı tarihte uygulanan eşikler, 2022 yılında yapılan değişiklikle belirlenmiş olan tutarlardır:
- En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmazın, tapu kaydına üç yıl süreyle satılmayacağı şerhi konularak satın alınması
- Aynı tutarda, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz için noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi; bu durumda da sözleşmenin üç yıl devredilmeyeceği tapuya şerh edilir
- En az 500.000 ABD doları tutarında sabit sermaye yatırımı
- En az 500.000 ABD doları tutarında mevduatın bankalarda üç yıl tutulması
- En az 500.000 ABD doları tutarında devlet borçlanma aracının üç yıl elde tutulması
- En az 500.000 ABD doları tutarında gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı edinilip üç yıl elde tutulması
- En az 500.000 ABD doları tutarında katkı payının bireysel emeklilik sistemine yatırılıp üç yıl sistemde tutulması (2022 değişikliğiyle eklenen seçenek)
- En az 50 kişilik istihdam oluşturulması
Her kalemin uygunluk belgesini veren kurum farklıdır. Taşınmazlarda belgeyi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) düzenler; mevduatta Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, fonlarda Sermaye Piyasası Kurulu, sabit sermaye yatırımında Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, istihdamda ise çalışma hayatından sorumlu Bakanlık yetkilidir.
Taşınmaz yatırımında dikkat edilen şartlar
Başvuruların büyük kısmı taşınmaz alımıyla yapıldığından, uygulamadaki sorunların çoğu da bu kalemde toplanır. Satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden ödenmesi ve yabancı paranın Türkiye'de bir bankada Türk lirasına çevrildiğini gösteren döviz alım belgesinin dosyaya konulması beklenir. Taşınmazın değeri, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporuyla tespit edilir; tapuda gösterilen satış bedeli bu değerlemenin altında kalmamalıdır.
Birden fazla taşınmazla eşik tutarına ulaşılabilir. Ancak her taşınmazın şerh ve değerleme şartlarını ayrı ayrı taşıması gerekir. Hisseli alımlarda, yalnızca başvuru sahibinin payına düşen değer hesaba katılır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama kılavuzuna göre bir taşınmaz vatandaşlık amacıyla yalnızca bir kez kullanılabilir; yabancı adına tescilli olan, son üç yıl içinde bir yabancıdan Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş olan ya da yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış birinin adına kayıtlı olan taşınmazlar bu amaçla kullanılamaz. Bu nedenle alım öncesinde taşınmazın geçmiş malik kayıtlarının incelenmesi önemlidir.
Satış vaadi yoluyla yapılan başvurularda yapının henüz tamamlanmamış olması mümkündür; ancak kat irtifakının kurulmuş olması ve sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması şarttır. İnşaatı devam eden projelerde teslim gecikmesi ve yüklenicinin mali durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Taşınmazın imar durumu, yapı kullanma izni ve tapudaki ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir kayıtları da alım öncesi incelemenin parçasıdır.
Uygunluk belgesinden vatandaşlık kararına
- Yatırımın yapılması: Taşınmaz alımı, mevduat hesabının açılması veya fon payının edinilmesi.
- Uygunluk belgesi: Yatırımın yönetmelikteki şartlara uyduğunu gösteren belge ilgili kurumdan alınır.
- İkamet izni: Uygunluk belgesine dayanılarak 6458 sayılı Kanunun 31. maddesi kapsamında kısa dönem ikamet izni başvurusu yapılır.
- Vatandaşlık başvurusu: Dosya, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne (NVİ) bağlı yetkili birime teslim edilir. Eş ve ergin olmayan çocuklar aynı dosyada yer alabilir.
- Araştırma ve karar: Güvenlik araştırması yapılır, dosya İçişleri Bakanlığı üzerinden Cumhurbaşkanlığına gönderilir ve karar ilgiliye tebliğ edilir.
Süre, dosyanın içeriğine ve kurumların iş yüküne göre değişir; resmî olarak taahhüt edilmiş bir karar süresi bulunmamaktadır. Bu aşamada sık rastlanan gecikme nedenleri, eksik apostil veya tercüme, ad-soyad yazımındaki tutarsızlıklar ve güvenlik araştırmasında ek bilgi istenmesidir.
Uygulamada sık görülen sorunlar
Tapuda beyan edilen bedelle fiilen ödenen bedelin farklı gösterilmesi, hem vergi hem de vatandaşlık açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. TVK m.31, yalan beyan veya önemli hususların gizlenmesiyle alınan vatandaşlığın iptaline imkân verir. Benzer biçimde, satış bedelinin bir kısmının satıcıya iade edileceği şeklindeki gayriresmî anlaşmalar da risklidir.
Diğer bir sorun, şerh süresi dolmadan taşınmazın satılmasıdır. Üç yıllık süre içinde devir yapılamaz; şerhin kaldırılması ancak kurala uygun şekilde süre dolduktan sonra mümkündür. Komisyoncu veya danışman aracılığıyla yapılan işlemlerde ödemelerin kime ve hangi hesaba yapıldığının belgelenmemesi de sonradan ispat sorunlarına yol açar.
Finansal yatırım seçeneklerinde de benzer bir dikkat gerekir. Mevduat yoluyla başvuruda paranın üç yıl boyunca hesaptan çekilmeyeceğine dair taahhüt verilir ve banka bu taahhüde göre işlem yapar. Fon payları veya devlet borçlanma araçlarında ise payların aracı kuruma bloke edilmesi ve süre boyunca elde tutulması beklenir. Süre dolmadan yapılan çıkışlar, uygunluk belgesinin dayanağını ortadan kaldırabilir.
Olumsuz kararlar ve hukuki yollar
Uygunluk belgesi verilmemesi, ikamet izni başvurusunun reddi veya vatandaşlık başvurusunun reddi ayrı idari işlemlerdir ve her biri için 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre süresi içinde dava açılabilir. Vatandaşlık başvurusunun reddine ilişkin süreler ve takdir yetkisinin denetimi Vatandaşlık Başvurusunun Reddi ve İptal Davası sayfasında ele alınmıştır.
Bu alanda yürüttüğümüz çalışmalar
Yatırım öncesinde seçilen yatırım türünün yönetmeliğe uygunluğunu değerlendiriyor, taşınmaz alımlarında tapu kaydı, imar durumu ve sözleşme incelemesini yapıyoruz. Uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamalarında dosyanın hazırlanmasına ve takibine destek veriyoruz. Konunun gayrimenkul tarafı için Gayrimenkul Hukuku ve İkamet İzinleri sayfalarına, uygulamadaki sorunların ayrıntılı değerlendirmesi için gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık makalemize bakabilirsiniz.
Başlıca konular
- Taşınmaz alımı ve satış vaadi sözleşmesiyle başvuru
- Sabit sermaye, mevduat ve devlet borçlanma araçları
- Gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonu katılma payları, bireysel emeklilik sistemi
- Uygunluk belgesi ve tapuya devretmeme şerhi
- Değerleme raporu ve döviz alım belgesi
- Eş ve ergin olmayan çocukların dosyaya dahil edilmesi
- Ret ve iptal risklerine karşı hukuki değerlendirme
Sıkça sorulan sorular
Yatırım yoluyla vatandaşlıkta Türkçe bilmek veya Türkiye'de yaşamak gerekir mi?
Hayır. TVK m.12 kapsamındaki istisnai yolda genel yoldaki beş yıllık ikamet, Türkçe ve geçim şartları aranmaz. Ancak millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bir halin bulunmaması gerekir.
Üç yıllık devretmeme süresi dolmadan taşınmazı satabilir miyim?
Tapuya konulan şerh nedeniyle üç yıl dolmadan devir yapılamaz. Şerhe aykırı işlem girişimleri, vatandaşlık kararının dayanağını tartışmalı hale getirebileceğinden ayrıca değerlendirilmelidir.
Eşim ve çocuklarım da vatandaşlık alabilir mi?
Başvuru sahibinin eşi ile ergin olmayan veya bakıma muhtaç çocukları aynı dosyada başvuruya dahil edilebilir. Ergin çocuklar için ayrı bir kazanma yolu değerlendirilmelidir.
Yatırım tutarları değişti mi?
Tutarlar Cumhurbaşkanı kararlarıyla zaman zaman değiştirilmektedir. Bu sayfadaki tutarlar 2022 değişikliğiyle belirlenen eşiklerdir. İşlem yapmadan önce Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin güncel metni kontrol edilmelidir.
Birden fazla taşınmaz alarak eşiğe ulaşabilir miyim?
Evet, birden fazla taşınmazın toplam değeriyle eşiğe ulaşılabilir. Her taşınmazın değerleme, ödeme ve şerh şartlarını ayrı ayrı taşıması gerekir.
Mevzuat ve kaynaklar
- 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu
- Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
- 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.