Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku

Bir binanın yenilenmesi süreci çoğu zaman iki ayrı mevzuatı aynı anda devreye sokar. Binanın dönüşüme girip girmeyeceği, maliklerin nasıl karar alacağı ve tahliyenin nasıl yapılacağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunla belirlenir. Yeni binanın kaç kat olacağı, hangi ruhsatla yapılacağı ve iskânın nasıl alınacağı ise 3194 sayılı İmar Kanunu ve imar planlarının konusudur. Bu sayfada iki alanı, bir malikin süreçte karşılaştığı sırayla anlatıyoruz.

Kentsel dönüşümün yasal çerçevesi

6306 sayılı Kanun 2012'de yürürlüğe girdi ve en kapsamlı değişikliklerinden birini 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanunla gördü. Bu değişiklikle maliklerin karar yeter sayısı düşürüldü; tebligat, tahliye ve karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin usuller yeniden düzenlendi.

Kanunun 2. maddesi üç temel kavram tanımlar ve hangi kavramın söz konusu olduğu, uygulanacak usulü değiştirir:

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alan.
Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alan.

İstanbul'da en sık karşılaşılan durum, parsel ölçeğinde yürütülen riskli yapı dönüşümüdür. Yani tek bir bina ya da aynı parseldeki birkaç blok, maliklerin kendi aralarında ve bir yükleniciyle anlaşmasıyla yenilenir.

Süreç nasıl ilerler?

1. Riskli yapı tespiti

Süreç, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun hazırladığı riskli yapı tespit raporuyla başlar. Rapor onaylandıktan sonra tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. Tespitin teknik yönleri, itirazın nasıl inceleneceği ve dava süresi Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz sayfasında ayrıca anlatılıyor.

2. Maliklerin kararı

7471 sayılı Kanundan önce riskli yapılarda malikler, hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alıyordu. Değişiklikle bu oran salt çoğunluğa indirildi (6306 m.6). Alınan karar ve yapılan teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir; teklifin on beş gün içinde kabul edilmemesi halinde payın satılacağı da bu bildirimde yer alır.

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında satış gerçekleşmezse paylar Kanunda öngörülen usulle Başkanlık, İdare veya Toplu Konut İdaresince satın alınabilir. Bu aşamada rayiç değerin nasıl belirlendiği ve bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, sonradan açılacak davalarda en çok tartışılan konulardır.

3. Tahliye ve yıkım

Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere idarece süre verilir (6306 m.5). Bu süre içinde yıkım yapılmazsa yapı, mülki amirlerce mahalli idarelerin katılımıyla tahliye edilip yıktırılabilir. Kanun ayrıca yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesine veya verilen hizmetin durdurulmasına imkân tanır. Tahliye aşamasında kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de etkilenir; bu kişilerin kira yardımı başvuruları ayrı bir takip gerektirir.

4. Yeni yapının projelendirilmesi

Yıkımdan sonra yeni bina, yürürlükteki imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre projelendirilir ve ruhsatlandırılır. Maliklerin yükleniciyle yapacağı sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, paylaşım oranının ve teslim süresinin açıkça yazılması bu aşamanın asıl konusudur. Sözleşmenin içeriği Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri sayfasında ele alınıyor.

Kira yardımı, kredi desteği ve Yarısı Bizden

6306 sayılı Kanun, riskli yapısı tahliye edilen maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya kira yardımı yapılabileceğini, yeni yapı için de faiz ve kredi desteği sağlanabileceğini öngörür. Bu desteklerin tutarları ve şartları Bakanlıkça dönem dönem belirlendiğinden, başvuru tarihinde geçerli olan düzenleme ayrıca kontrol edilmelidir.

İstanbul'a özgü olarak uygulanan Yarısı Bizden kampanyası, 23 Şubat 2024 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararına dayanır. Kararda 1 Mayıs 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle konut için 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi, işyeri için bunların yarısı tutarında destek öngörülmüştü. Kararın başvuru süresine ilişkin hükümleri ve sonradan duyurulan uzatmalar nedeniyle, kampanyanın ve bu tutarların başvuru tarihinde geçerli olup olmadığı Bakanlıktan ve Resmî Gazete'den ayrıca kontrol edilmelidir. Kampanyanın kapsamı, ödeme aşamaları ve sık yaşanan sorunlar Yarısı Bizden kampanyası başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak yer alıyor.

İmar hukukunda sık karşılaşılan uyuşmazlıklar

Kentsel dönüşüm sürecinde olsun ya da olmasın, bir taşınmazın değerini en çok etkileyen işlemler imar mevzuatından doğar. Uyuşmazlığa en sık konu olan işlemler şunlardır:

İmar planı ve plan değişiklikleri. Onaylanan imar planları 3194 sayılı Kanunun 8. maddesinin (b) bendi uyarınca bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde plana itiraz edilebilir. Planın iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde altmış günlük dava süresi ilan tarihini izleyen günden başlar (2577 sayılı İYUK m.7). Askı süresinin kaçırılması, birçok malik için dava hakkının da kaçırılması anlamına gelir.

Arazi ve arsa düzenlemesi. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre yapılan imar uygulamalarında parselden kesilen düzenleme ortaklık payı ve yeni parselin konumu sıklıkla dava konusu olur. Uygulama işleminin tebliği ve tapuya tescili sırasında yapılan hatalar, ayrıca değerlendirilmesi gereken konulardır.

Ruhsat, iskân ve yıkım kararları. Yapı ruhsatı 3194 sayılı Kanunun 21. maddesinde, yapı kullanma izni 30. maddesinde düzenlenmiştir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarda 32. madde uyarınca yapı mühürlenir; aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa yıkım kararı verilir. Aynı aykırılık için 42. madde uyarınca idari para cezası da uygulanır. Bu kararlara karşı da idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Yapı denetimi. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre yapı denetim kuruluşlarının sorumluluğu, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için iki yıldır (m.3). Yeni binada ortaya çıkan ciddi kusurlarda yalnızca yüklenicinin değil, bu kuruluşun sorumluluğunun da incelenmesi gerekir.

Hukuki yollar ve süreler

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir (6306 m.6). Bu süre, idari yargıdaki genel altmış günlük süreden kısadır ve uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktadır. Kanunda bir dönem yer alan yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceğine ilişkin hüküm Anayasa Mahkemesinin iptal kararıyla yürürlükten kalkmıştır; bugün bu davalarda da İYUK'taki şartlar oluşursa yürütmenin durdurulması istenebilir. Ancak dava açmak, tek başına tahliye ve yıkım sürecini durdurmaz.

İşlem	Süre	Dayanak
Riskli yapı tespitine itiraz	Tebliğden itibaren 15 gün	6306 ve Uygulama Yönetmeliği
6306 kapsamındaki işlemlere karşı iptal davası	Tebliğden itibaren 30 gün	6306 m.6
İmar planına askı süresinde itiraz	İlandan itibaren 1 ay	3194 m.8/b
İmar planı, ruhsat, yıkım ve para cezasına karşı dava	Kural olarak 60 gün	2577 sayılı İYUK m.7

Malikler arasındaki ve malik ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülür. Ortaklığın giderilmesi davaları 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. 6306 sayılı Kanun, yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılmasının salt çoğunlukla alınan kararlara ve bu kararlara dayanan işlemlere engel olmayacağını da düzenler.

Bu alanda yürüttüğümüz çalışmalar

Riskli yapı raporlarının ve tebliğ işlemlerinin hukuki denetimi, malik toplantılarının ve karar tutanaklarının hazırlanması, yükleniciyle yapılacak sözleşmenin müzakeresi, arsa payı satışlarına ve kentsel dönüşüm işlemlerine karşı açılacak davalar ile imar planı, ruhsat, yıkım ve para cezası işlemlerine karşı idari yargı süreçlerini yürütüyoruz. Yapım aşamasındaki sözleşme uyuşmazlıkları için İnşaat Hukuku, tapu ve mülkiyet sorunları için Gayrimenkul Hukuku sayfalarına bakabilirsiniz. Maliklerin yükleniciye karşı hakları kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmelerinde maliklerin hakları başlıklı yazımızda, sektörün genel görünümü ise Gayrimenkul sektör sayfasında yer alıyor.

Bu başlık altındaki çalışma alanları

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Riskli yapı tespit raporunun hazırlanması, tapuya işlenmesi ve tebliği; rapora karşı on beş günlük itiraz, teknik heyet incelemesi, otuz günlük dava süresi ile tahliye… Ayrıntılar →

Başlıca konular

Riskli yapı tespiti ve tespite itiraz (6306 m.3)
Malik çoğunluğu kararı ve arsa payı satışları (6306 m.6)
Tahliye, yıkım ve kira yardımı süreçleri (6306 m.5)
Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı iptal davası
İmar planlarına itiraz ve plan iptal davaları (3194 m.8)
Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve yıkım kararları (3194 m.21, m.30, m.32)
İmar para cezalarına karşı dava (3194 m.42)
Müteahhitle yapılacak sözleşmenin hazırlanması ve müzakeresi

Sıkça sorulan sorular

Binamızın kentsel dönüşüme girmesi için kaç malikin onayı gerekir?

Riskli yapı tespiti için maliklerin çoğunluğunun onayı aranmaz; uygulamada maliklerden birinin başvurusu tespit için yeterli kabul edilmektedir. Tespitten sonra yeni yapının uygulamasına ilişkin karar, 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten bu yana hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır.

Karara katılmazsam payıma ne olur?

Karar ve teklif size noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir. Teklifi kabul etmezseniz arsa payınız, rayiç değerden az olmamak üzere karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Bildirimin usulüne ve rayiç değerin belirlenmesine karşı süresi içinde dava açılabilir.

Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava açma süresi nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava süresi, tebliğden itibaren otuz gündür. Bu süre genel idari dava süresinden kısa olduğu için tebligatı aldığınız tarihi not etmeniz ve vakit kaybetmeden değerlendirme yaptırmanız gerekir.

Kiracı olarak kentsel dönüşümde hangi haklarım var?

Riskli yapı tahliye edilirken kiracılar da tahliye kapsamındadır. 6306 sayılı Kanun, şartları taşıyan kiracılara da kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Yardımın tutarı ve başvuru şartları Bakanlıkça belirlendiğinden güncel düzenlemenin ilgili il müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir.

İmar planı değişikliğine ne zamana kadar itiraz edebilirim?

Plan, onaydan sonra bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde belediyeye itiraz edilebilir. Planın iptali için dava açma süresi ise ilan tarihini izleyen günden itibaren altmış gündür.

Mevzuat ve kaynaklar

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.