Gayrimenkul Sektörü: Yatırım, Proje ve Portföy Hukuku

Gayrimenkul sektöründe hukuki risklerin önemli bir kısmı, işlem imzalanmadan önce yapılan incelemenin derinliğiyle ilgilidir. Tapu kaydında görünen tablo her zaman taşınmazın gerçek durumunu yansıtmaz: imar durumu değişmiş, yapı ruhsata aykırı inşa edilmiş, kiracıyla şerh verilmiş uzun süreli bir sözleşme yapılmış ya da paydaşlar arasında bir dava açılmış olabilir. Bu sayfa, sektörün farklı oyuncularının karşılaştığı başlıca hukuki konuları bir araya getiriyor.

Alım-satım ve hukuki inceleme

Taşınmaz satışı, TBK m.237 uyarınca resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde ya da 1 Temmuz 2023'ten bu yana bu konuda yetkili noterde yapılmadıkça geçerli olmaz; satış vaadi sözleşmeleri de noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. İşlem öncesindeki incelemede tapu kaydı ve takyidatlar (ipotek, haciz, şerh, irtifak hakları), imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulup kurulmadığı, varsa kira sözleşmeleri ve taşınmazla ilgili devam eden davalar tek tek kontrol edilir. 3194 sayılı İmar Kanununa aykırı yapılar için yıkım ve idari para cezası riski bulunduğundan, projeye uygunluk ayrıca değerlendirilmelidir.

Alım-satımda 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tapu harcı alınır. Taşınmazın edinilmesinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde değer artışı kazancı vergisi de gündeme gelebilir. Vergisel sonuçların işlem yapısına göre önceden hesaplanması, beklenmedik maliyetlerin önüne geçer.

Yabancıların taşınmaz edinimi

Yabancı gerçek kişiler, 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesine göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü kural olarak otuz hektarı geçemez; bir ilçede yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplamı ise o ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onuyla sınırlıdır. Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki edinimler ayrıca izne tabidir. Yabancı sermayeli Türk şirketlerinin edinimleri farklı bir prosedüre bağlıdır. Taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık başvurusu yapılacaksa, satın alma işleminin baştan bu amaca uygun şekilde kurgulanması gerekir; ayrıntılar Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı sayfasında ve gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık makalemizde yer alıyor.

Proje geliştirme ve kentsel dönüşüm

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sektörün en yaygın ve en çok uyuşmazlık doğuran sözleşme tipidir. Teslim süreleri, bağımsız bölümlerin paylaşımı, ara teslimlerle bağlantılı tapu devirleri ve yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin hakları sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Riskli yapıların dönüşümünde ise 6306 sayılı Kanunun çoğunluk kuralları ve süreleri devreye girer.

Kira portföyleri ve yatırım ortaklıkları

Alışveriş merkezi, ofis ve lojistik depo gibi gelir getiren taşınmazlarda kira sözleşmelerinin süresi, kira artış formülleri, tahliye koşulları ve kira sözleşmesinin tapuya şerhi, portföyün değerini doğrudan etkiler. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (icra yoluyla tahliye takipleri dışında) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartıdır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ise 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulunun ilgili tebliği çerçevesinde kurulur ve portföy sınırlamalarına tabidir.

Bu sektörde büromuzun çalışmaları

Gayrimenkul işlemlerinde hukuki inceleme, sözleşme hazırlığı, tapu süreçlerinin takibi ve uyuşmazlık aşamasında dava takibi yapıyoruz. Bu işlerde Gayrimenkul Hukuku, İnşaat Hukuku, Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku ve Kira Hukuku alanlarındaki çalışmalarımız birlikte yürür.

Başlıca konular

Taşınmaz alım-satımı ve hukuki inceleme (due diligence)
Yabancıların taşınmaz edinimi (2644 s. Kanun m.35)
Kat karşılığı inşaat ve proje geliştirme
Kentsel dönüşüm projeleri
Ticari kira portföylerinin yönetimi
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fon yapıları
Yatırım yoluyla vatandaşlık amaçlı edinimler

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar Türkiye'nin her yerinde taşınmaz satın alabilir mi?

Hayır. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi; ülke genelinde otuz hektar ve ilçe bazında özel mülkiyete konu alanın yüzde onu sınırını, askerî yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin kısıtlamaları ve ülkeler bazında belirlenen sınırlamaları öngörür. Satın alma öncesinde taşınmazın bu sınırlara takılıp takılmadığı tapu müdürlüğü aracılığıyla kontrol edilir.

Yapı kullanma izni olmayan bir konutu satın almak ne gibi riskler taşır?

Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda kat mülkiyetine geçilememesi, abonelik işlemlerinde sorun yaşanması ve yapı imar mevzuatına aykırıysa idari yaptırımlar söz konusu olabilir. Kredi kullanımı ve ileride yapılacak satışlar da bu durumdan etkilenir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyetine çevrilir ve bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet doğar.

Noterde yapılmayan bir satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TBK m.237 ve Noterlik Kanunu). Adi yazılı şekilde yapılan vaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir; bu durumda ödenen bedelin iadesi gibi talepler ayrıca değerlendirilir.

Tapuda satış bedelini gerçek bedelden düşük göstermenin bir riski var mı?

Var. Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca beyan edilen bedel üzerinden alınır; gerçek bedelin altında beyan, sonradan tespit edilirse harç farkı ve vergi ziyaı cezasıyla sonuçlanabilir. Bunun yanında ileride sözleşmeden dönme, ayıp veya tapu iptali gibi bir uyuşmazlıkta iade edilecek bedelin ispatı güçleşir. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması bu açıdan da güvence sağlar.

Mevzuat ve kaynaklar

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Gayrimenkul