Bir inşaat projesi, yıllara yayılan ve birçok tarafı bir araya getiren bir sözleşmeler ağıdır. İş sahibi, yüklenici, alt yükleniciler, tedarikçiler, proje müellifleri ve yapı denetim kuruluşu aynı yapı üzerinde farklı yükümlülükler üstlenir. Uyuşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmenin imzalandığı gün belirsiz bırakılan konulardan doğar: işin kapsamı, süre, fiyat değişimleri, ek işler ve kabulün nasıl yapılacağı.
Türk hukukunda inşaat sözleşmelerinin temel düzenlemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) eser sözleşmesine ilişkin 470 ila 486. maddeleridir. Kamu projelerinde bunlara 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, yapının denetimi bakımından 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu eklenir.
Eser sözleşmesinde tarafların temel yükümlülükleri
Eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir (TBK m.470). Yüklenici işi özenle yapmak ve iş sahibinin haklı menfaatlerini korumakla yükümlüdür (TBK m.471). Malzemeyi yüklenici sağlıyorsa, malzemenin ayıplı olmasından iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (TBK m.472).
Zaman unsuru TBK m.473'te düzenlenir. Yüklenici işe zamanında başlamaz, sözleşmeye aykırı olarak geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geride kalırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. İşin ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı öngörülebiliyorsa, iş sahibi yükleniciye uygun bir süre vererek durumu düzeltmesini isteyebilir; düzeltilmezse işin bir üçüncü kişiye yaptırılması yolu açılır.
İş sahibi de TBK m.484 gereğince, eser tamamlanmadıkça yapılan işin karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek şartıyla sözleşmeden her zaman dönebilir. Bu hüküm, iş sahibine projeyi durdurma imkânı verir; ancak yükleniciye tam tazminat ödenmesini gerektirdiği için dikkatle kullanılmalıdır.
Ayıplı ve eksik iş
Teslimden sonra iş sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri muayene etmek ve ayıplar varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür (TBK m.474). Açık ayıplarda bu ihbar yapılmazsa eser kabul edilmiş sayılır. Olağan muayeneyle ortaya çıkarılamayan gizli ayıplar ise sonradan ortaya çıktıklarında derhal bildirilmelidir (TBK m.477).
Ayıp halinde iş sahibinin seçimlik hakları TBK m.475'te sayılır: eserin kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabul edilemeyecek ölçüde ayıplı olması halinde sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim veya aşırı bir masrafı gerektirmiyorsa ücretsiz onarım. Bunlarla birlikte genel hükümlere göre tazminat da istenebilir. Taşınmaz yapılarda zemine bağlı yapılar için dönme hakkının kullanılması, yapının sökülmesinin aşırı zarar doğuracağı durumlarda sınırlıdır.
Zamanaşımı TBK m.478'de düzenlenir. Kural olarak eserin ayıplı olmasından doğan davalar teslimden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar; taşınmaz yapı eserlerinde bu süre beş yıldır. Yüklenicinin ağır kusuru ile ortaya çıkan ayıplarda ise süre, teslimden itibaren yirmi yıldır. Hile ile gizlenen ayıplarda yüklenici zamanaşımı savunmasından yararlanamaz.
Bedel, hakediş ve kesin hesap
Bedel, kural olarak eserin teslimi anında muaccel olur (TBK m.479); ancak büyük projelerde bedel, işin ilerleyişine göre düzenlenen hakedişlerle ödenir. Hakediş raporlarında hangi imalatın hangi birim fiyatla hesaplandığı, ödemelerin hangi tarihte yapılacağı ve itirazların nasıl ileri sürüleceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Kesin hesap, projenin sonunda tarafların karşılıklı alacak ve borçlarının bütünüyle ortaya konduğu belgedir; kesin hesabın ihtirazi kayıt konmadan imzalanması, sonradan ileri sürülecek bazı taleplerin önünde engel oluşturabilir.
Götürü bedelli sözleşmelerde yüklenici kural olarak bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak TBK m.480/2'ye göre başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, eserin kararlaştırılan bedelle tamamlanmasını engeller ya da son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemiyorsa sözleşmeden dönmeyi isteyebilir; dürüstlük kuralı gerektiriyorsa yalnızca fesih hakkı kullanılabilir. Döviz kuru ve malzeme fiyatlarında yaşanan ani değişiklikler bu hüküm ve TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğü kapsamında sıkça tartışılır.
Gecikme, temerrüt ve ceza koşulu
Yüklenicinin teslim tarihini aşması halinde temerrüt hükümleri (TBK m.117–125) uygulanır. Sözleşmede gecikme cezası (ceza koşulu) kararlaştırılmışsa TBK m.179–182 hükümleri devreye girer. İfaya eklenen ceza koşulunda alacaklının, cezayı ifayla birlikte isteyebilmesi için ifayı kabul ederken bu hakkını saklı tuttuğunu açıkça bildirmesi gerekir (TBK m.179/2). Uygulamada en sık görülen hatalardan biri, gecikmeli teslimin çekincesiz kabul edilmesidir.
Aşırı gecikme cezaları hâkim tarafından indirilebilir (TBK m.182/3). Ancak tacir olan borçlu bakımından 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 22. maddesi bu indirimi kural olarak engeller. Bu nedenle tarafların tacir sıfatı, ceza koşulunun etkisini doğrudan değiştirir.
Kamu ihale sözleşmeleri
Kamu kurumlarıyla yapılan yapım işlerinde ihale aşaması 4734 sayılı Kanuna, sözleşme aşaması 4735 sayılı Kanuna tabidir. İhale sürecindeki işlemlere karşı önce idareye şikâyet, ardından Kamu İhale Kurumuna itirazen şikâyet yolu öngörülmüştür; idareye şikâyet süresi, şikâyete konu işlemin farkına varıldığı veya farkına varılmış olması gereken tarihi izleyen günden itibaren on gündür (4734 m.55). Sözleşmenin uygulanmasına ilişkin uyuşmazlıklar ise kural olarak adli yargıda görülür. Fiyat farkı, süre uzatımı ve iş artışı talepleri, ilgili yapım işleri genel şartnamesindeki usullere uygun olarak ileri sürülmelidir.
Delil tespiti, arabuluculuk ve tahkim
İnşaat uyuşmazlıklarında zaman, delil aleyhine işler. Şantiye devredildiğinde, yeni yüklenici işe başladığında veya yapı kullanılmaya başladığında mevcut durum değişir. Bu nedenle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 400. ve devamı maddeleri uyarınca, dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmesi çoğu zaman uyuşmazlığın seyrini belirler.
Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paranın ödenmesiyse (itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları dahil), dava açmadan önce arabulucuya başvurmak TTK m.5/A uyarınca dava şartıdır. Uluslararası projelerde ve büyük ölçekli sözleşmelerde tahkim yaygın olarak tercih edilir; FIDIC tipi sözleşmelerde uyuşmazlık kurulu ve ardından tahkim aşamaları öngörülür. Tahkim şartının açık ve uygulanabilir biçimde yazılması, ileride yetki tartışmalarını önler.
Bu alanda yürüttüğümüz çalışmalar
Yapım, taşeron, proje yönetimi ve malzeme tedarik sözleşmelerini hazırlıyor ve müzakere ediyoruz. Proje sürecinde ihtarname, süre uzatımı ve ek iş taleplerinin hukuki dayanaklarını değerlendiriyor; uyuşmazlık halinde delil tespiti, arabuluculuk, dava ve tahkim süreçlerini yürütüyoruz. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkiler için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, riskli yapıların yenilenmesi için Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku, genel dava süreçleri için Uyuşmazlık Çözümü sayfalarına bakabilirsiniz. Sektörel bakış için Altyapı ve Ulaşım ve Gayrimenkul sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.
Bu başlık altındaki çalışma alanları
Başlıca konular
- Eser ve yapım sözleşmelerinin hazırlanması (TBK m.470 vd.)
- Gecikme, temerrüt ve gecikme cezası
- Ayıplı ve eksik iş, muayene ve ihbar (TBK m.474–478)
- Hakediş, kesin hesap ve ek iş bedelleri
- Kamu ihale sözleşmeleri ve şikâyet süreçleri
- Teminat mektupları ve alt yüklenici ilişkileri
- Delil tespiti, bilirkişi, arabuluculuk ve tahkim
Sıkça sorulan sorular
Teslim aldığım dairede sonradan çatlaklar çıktı; ne kadar süre içinde talepte bulunabilirim?
Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; yüklenicinin ağır kusuruyla ortaya çıkan ayıplarda bu süre yirmi yıldır. Gizli ayıp ortaya çıkar çıkmaz yükleniciye bildirilmelidir.
Gecikme cezasını teslimden sonra isteyebilir miyim?
Teslimi kabul ederken gecikme cezasına ilişkin hakkınızı saklı tuttuğunuzu açıkça bildirmediyseniz, ifaya eklenen ceza koşulunu sonradan istemek zorlaşır. Teslim tutanağına çekince yazılması önerilir.
Yüklenici işi bıraktı; işi başka bir firmaya tamamlatabilir miyim?
Önce mevcut durumun delil tespitiyle kayıt altına alınması gerekir. Ardından sözleşmeden dönme veya fesih ve işin üçüncü kişiye yaptırılması gibi seçenekler TBK m.473 ve temerrüt hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
İnşaat uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Konusu bir miktar paranın ödenmesi olan ticari davalarda (itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat dahil) TTK m.5/A uyarınca arabuluculuk dava şartıdır. Diğer durumlarda dava şartı olup olmadığı uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilir.
Götürü bedelli sözleşmede fiyat artışı istenebilir mi?
Kural olarak hayır. Ancak öngörülemeyen olağanüstü durumlar işi aşırı ölçüde güçleştirmişse, TBK m.480 ve m.138 kapsamında bedelin uyarlanması veya sözleşmeden dönülmesi talep edilebilir.
Mevzuat ve kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.