Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi arsasının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici de bunun karşılığında yapıyı inşa edip belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme bu yönüyle iki ayrı ilişkiyi bir araya getirir: bir yanda eser sözleşmesi, diğer yanda taşınmaz satış vaadi. Bu karma yapı, hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinin hem de taşınmaz satışına ilişkin şekil kurallarının birlikte uygulanmasını gerektirir.

Şekil: neden noterde yapılmalı?

Sözleşme arsa payının devrini de içerdiğinden, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin resmî şekilde yapılması kuralına tabidir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706, TBK m.237). Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak noterde yapılır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler şekil eksikliği nedeniyle geçersizlik riski taşır. Yargı uygulamasında, edimlerin büyük ölçüde ifa edildiği bazı durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği kabul edilse de, bu istisnai bir değerlendirmedir ve sözleşmeyi baştan doğru şekilde yapmanın yerini tutmaz.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Kat karşılığı sözleşmelerin büyük bölümü, matbu metinler üzerinde birkaç değişiklik yapılarak imzalanır. Oysa arsa sahibini koruyan hükümlerin önemli kısmı bu metinlerde ya hiç yer almaz ya da yüklenici lehine yazılmıştır. Sözleşmede en azından şu konuların açık olması gerekir:

• Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı (kat, cephe, metrekare)
• Ruhsat alma, işe başlama ve teslim tarihleri; iskânın (yapı kullanma izni) kimin yükümlülüğünde olduğu
• Gecikme cezası ve kira yardımı tutarları ile ödeme zamanı
• Malzeme ve işçilik standartlarını gösteren teknik şartname
• Tapu devrinin hangi aşamalara bağlı olarak yapılacağı
• Teminat (banka teminat mektubu, ipotek veya bağımsız bölüm alıkoyma)
• Yüklenicinin sözleşmeyi veya işi üçüncü kişiye devretme yasağı
• Ayıplı ve eksik imalattan sorumluluk, uyuşmazlık çözüm yolu ve yetkili mahkeme

Kademeli tapu devri ve teminat

Arsa sahibi açısından en büyük risk, arsa paylarının inşaat ilerlemeden yükleniciye devredilmesidir. Yüklenici bu paylar üzerinden üçüncü kişilere satış yapar veya kredi kullanırsa, inşaatın durması halinde arsa sahibi hem bağımsız bölümlerini alamaz hem de arsasını büyük ölçüde kaybetmiş olur. Bu nedenle tapu devrinin, işin ilerleme seviyesine göre (örneğin kaba inşaat, ince işler, iskân gibi aşamalarda) kademeli olarak yapılması ve her aşamanın yapı denetim raporlarıyla belgelenmesi önerilir.

Yüklenicinin gecikmesi ve temerrüdü

Teslim süresinin aşılması halinde arsa sahibi, TBK m.117 ve devamındaki temerrüt hükümlerine dayanabilir. Yükleniciye uygun bir süre verildikten sonra arsa sahibi, TBK m.125 uyarınca ifa ve gecikme tazminatı istemek, ifadan vazgeçip olumlu zararını istemek veya sözleşmeden dönmek seçeneklerinden birini kullanabilir. Yüklenici işe hiç başlamamışsa veya işin süresinde bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, TBK m.473 teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır.

Sözleşmeden dönmenin etkisi, inşaatın hangi aşamada olduğuna göre farklı değerlendirilir. Yargıtay uygulamasında, inşaatın büyük kısmının tamamlandığı durumlarda sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılması yerine ileriye etkili fesih sonuçlarının uygulanması gerektiği yönünde bir yaklaşım bulunmaktadır. Bu ayrım, yüklenicinin yaptığı imalatın karşılığını isteyip isteyemeyeceğini ve tapu devirlerinin akıbetini doğrudan etkiler.

Üçüncü kişilere yapılan satışlar

Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri çoğu zaman inşaat sürerken satar. Tapu devri henüz yapılmamışsa bu satışlar genellikle satış vaadi sözleşmesi veya alacağın temliki şeklinde gerçekleşir. Sözleşme feshedildiğinde, bu kişilerin arsa sahibine karşı hangi hakları ileri sürebileceği uyuşmazlığın önemli bir başlığıdır. Alıcılar açısından, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği belirleyicidir. Arsa sahibi açısından ise yükleniciye yapılan tapu devirlerinin iptali ve tescil davaları gündeme gelebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde farklılıklar

Riskli yapı kapsamında yapılan projelerde, sözleşmenin bütün maliklerin oybirliğiyle imzalanması şart değildir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilir; karara katılmayan maliklerin paylarına ilişkin özel bir satış usulü uygulanır. Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmelerde karar toplantısının usulüne uygun yapılması ve tutanakların doğru tutulması, sözleşmenin geçerliliği kadar önemlidir.

Bu alanda yürüttüğümüz çalışmalar

Arsa sahipleri adına sözleşme müzakeresi ve hazırlığı, teknik şartname ve teminat yapısının kurulması, inşaat sürecinde ihtarname ve delil tespiti işlemleri ile gecikme, fesih ve tapu iptali davalarını yürütüyoruz. Eser sözleşmesinin genel kuralları için İnşaat Hukuku, dönüşüm süreçleri için Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku, tapu uyuşmazlıkları için Tapu İptal ve Tescil Davaları sayfalarına bakabilirsiniz. Maliklerin hakları ve müteahhit kaynaklı uyuşmazlıklar bu makalemizde ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Başlıca konular

• Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
• Paylaşım oranı, teslim süresi ve gecikme cezası
• Kademeli tapu devri ve teminatlar
• Yüklenicinin temerrüdü ve arsa sahibinin seçimlik hakları
• Sözleşmeden dönme ve fesih
• Yüklenicinin üçüncü kişilere satışları
• Eksik ve ayıplı imalat

Sıkça sorulan sorular

Mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.