Kentsel dönüşüm sürecinde geri dönüşü en zor adım, riskli yapı tespitinin kesinleşmesidir. Tespit kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım takvimi işlemeye başlar; malikler arasındaki pazarlık da bu takvimin baskısı altında sürer. Bu nedenle raporun hem teknik içeriği hem de tebliğ ve itiraz usulü, sürecin başında dikkatle incelenmelidir.
Riskli yapı ne demektir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Yani bir binanın riskli sayılması için riskli ilan edilmiş bir bölgede bulunması gerekmez. Tek başına bir apartman da, yapılan inceleme sonucunda riskli yapı olarak belirlenebilir.
Tespiti kim yaptırır, nasıl yapılır?
Tespit, masrafı karşılanarak maliklerce veya kanuni temsilcileri tarafından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Uygulamada maliklerden birinin başvurusu yeterli kabul edilmektedir; diğer maliklerin onayı aranmaz. Bakanlık da maliklere süre vererek tespit yaptırılmasını isteyebilir ya da tespiti kendisi yaptırabilir.
Lisanslı kuruluş binada rölöve çıkarır, beton numunesi (karot) alır, donatıyı tespit eder ve elde ettiği verilerle yapının deprem performansını Uygulama Yönetmeliği ekindeki esaslara göre değerlendirir. Rapor, Bakanlığın il müdürlüğünce veya yetki devredilmişse ilgili belediyece incelenir. Yapının riskli olduğu kabul edilirse durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir.
Rapor size nasıl tebliğ edilir?
7471 sayılı Kanunla (RG 9.11.2023) yapılan değişiklikten sonra riskli yapı tespitinin bildirimi, maliklere tek tek posta yoluyla gönderilen tebligata bağlı olmaktan çıkarıldı. Tespit; yapıya asılması, muhtarlığa bildirilmesi, e-Devlet üzerinden duyurulması ve ilgili idarenin internet sayfasında ilan edilmesi gibi Kanunda sayılan yöntemlerle maliklere tebliğ edilmiş sayılır. Süreler bu işlemlerin tamamlandığı tarihten başlar.
Bu değişikliğin pratik sonucu şudur: yurt dışında yaşayan ya da binada oturmayan bir malik, kendisine hiçbir zarf ulaşmadan itiraz süresini kaçırabilir. Riskli yapı belirtmesinin işlenip işlenmediğini tapu kaydından ve e-Devlet'ten düzenli olarak kontrol etmek, bu riski azaltır.
On beş gün içinde itiraz
Tespite karşı malikler, tebliğden itibaren on beş gün içinde Bakanlık il müdürlüğüne veya yetki devredilmiş idareye itiraz edebilir. İtirazlar, Bakanlıkça üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık personelinden oluşturulan teknik heyetlerce incelenir. Heyet dosya üzerinden karar verebileceği gibi gerekirse binada yerinde inceleme de yapar. İtiraz haklı bulunursa tespit ortadan kalkar ve tapudaki belirtme terkin edilir; reddedilirse tespit idari yönden kesinleşir.
İtirazda nelere bakılır?
Teknik heyet, raporun bilimsel ve teknik esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Bu nedenle itiraz dilekçesinin genel bir "binamız sağlamdır" beyanından öte, raporun somut eksiklerini göstermesi gerekir. Uygulamada itiraza konu olan başlıca noktalar şunlardır:
- Alınan karot sayısının ve alındığı yerlerin yönetmelikteki esaslara uygun olup olmadığı
- Donatı tespitinin yeterli sayıda elemanda yapılıp yapılmadığı
- Kat sayısının, taşıyıcı sistemin ve sonradan yapılan eklentilerin modele doğru yansıtılıp yansıtılmadığı
- Zemin bilgilerinin hangi veriye dayandığı
- Raporun doğru ada, parsel ve bloğa ait olup olmadığı
Bu konular inşaat mühendisliği bilgisi gerektirdiğinden, itiraz dilekçesinin bağımsız bir mühendisin teknik değerlendirmesiyle desteklenmesi çoğu zaman yararlı olur.
Dava yolu ve süresi
Riskli yapı tespitine ve teknik heyet kararına karşı, yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür (6306 m.6). Kanun itiraz yolunu ayrıca düzenlemiş olsa da itirazın dava açmanın ön şartı olmadığı kabul edilmektedir; yine de itiraz yoluna gidilecekse otuz günlük dava süresinin nasıl hesaplanacağı baştan netleştirilmelidir.
Kanunda bir dönem bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği yazılıydı; bu hüküm Anayasa Mahkemesinin iptal kararıyla yürürlükten kalktı. Bugün İYUK m.27'deki şartlar, yani işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması birlikte gerçekleşirse yürütmenin durdurulması istenebilir. Dava açılmış olması tek başına tahliye ve yıkımı durdurmaz.
Tahliye ve yıkım aşaması
Tespit kesinleştikten sonra idare, maliklere yapıyı tahliye etmeleri ve yıktırmaları için süre verir (6306 m.5). 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra bu sürenin doksan günü geçemeyeceği düzenlenmiştir; somut süre, size tebliğ edilen işlemde yazılıdır. Süre içinde yıkım yapılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce, mahalli idarelerin katılımıyla yapılır veya yaptırılır. Kanun ayrıca, hak sahiplerinin görüşü alınarak riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesine ve verilen hizmetin durdurulmasına imkân tanır.
Kiracılar ve diğer hak sahipleri
Riskli yapıda oturan kiracılar da tahliye kapsamındadır. 6306 sayılı Kanun, tahliye edilen maliklerin yanında kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de belirli şartlarla geçici konut veya kira yardımı yapılabileceğini öngörür. Yardımın tutarı ve başvuru usulü Bakanlıkça belirlendiğinden güncel şartların il müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir. Tapudaki ipotek gibi sınırlı ayni hakların ve şerhlerin yeni yapıda hangi bağımsız bölüm üzerinde devam edeceği de, uygulama sırasında ayrıca takip edilmesi gereken bir konudur.
Bu aşamada sunduğumuz destek
Riskli yapı raporunun ve tebliğ işlemlerinin usul yönünden incelenmesi, itiraz dilekçesinin teknik değerlendirmeyle birlikte hazırlanması, teknik heyet kararına ve tespite karşı iptal davası ile yürütmenin durdurulması talebi konularında çalışıyoruz. Tespitten sonraki malik kararları ve yükleniciyle sözleşme süreci için Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku sayfasına, İstanbul'daki destek uygulaması için Yarısı Bizden kampanyası yazımıza, yüklenici kaynaklı sorunlar için kentsel dönüşümde maliklerin hakları başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
Başlıca konular
- Riskli yapı tespiti başvurusu ve lisanslı kuruluşun seçimi
- Tapuya riskli yapı belirtmesi ve raporun tebliği
- Tespite 15 gün içinde itiraz ve teknik heyet incelemesi
- Tespite ve teknik heyet kararına karşı iptal davası (6306 m.6)
- Tahliye ve yıkım için verilen süre, hizmetlerin kesilmesi
- Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin durumu
Sıkça sorulan sorular
Diğer malikler istemese de binamız için riskli yapı tespiti yaptırabilir miyim?
Uygulamada maliklerden birinin başvurusu, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa tespit yaptırılması için yeterli kabul edilmektedir. Tespitin masrafı başvuran tarafından karşılanır. Tespitten sonraki uygulama kararı ise maliklerin salt çoğunluğuyla alınır.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne zaman başlar?
İtiraz süresi tebliğden itibaren on beş gündür. 7471 sayılı Kanundan sonra tebliğ; yapıya asma, muhtarlığa bildirim, e-Devlet ve idarenin internet sayfasında ilan gibi yöntemlerle yapılabildiğinden süre, size ayrıca bir zarf ulaşmasa da işlemeye başlayabilir.
İtirazım reddedilirse ne yapabilirim?
Teknik heyet kararına ve tespite karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Davada yürütmenin durdurulması da istenebilir; ancak bunun için İYUK'taki şartların birlikte bulunması gerekir.
Dava açarsam yıkım durur mu?
Hayır, dava açmak tek başına tahliye ve yıkımı durdurmaz. Süreç ancak mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse durur. Bu nedenle dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebinin gerekçeli ve belgeli şekilde ileri sürülmesi önemlidir.
Kiracıyım, ev sahibim binayı riskli ilan ettirdi. Ne olacak?
Riskli yapı tahliye edilirken kiracılar da evi boşaltmak zorunda kalır. 6306 sayılı Kanun, şartları taşıyan kiracılara da kira yardımı yapılabileceğini öngörür; başvuru için ilgili il müdürlüğüne veya yetkili belediyeye başvurulmalıdır.
Mevzuat ve kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebileceğinden, somut durumunuz için güncel düzenlemelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.