Kira tespit davası: beş yıl kuralı, süreler ve arabuluculuk

Kira tespit davasında yasal TÜFE sınırı, beş yıl sonra emsal kira bedeline göre belirleme, otuz günlük bildirim ve dava süresi ile dava öncesi zorunlu arabuluculuk Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle anlatılıyor.

Bu yazı 5 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.339, 343–345 ve geçici m.1–2), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B esas alınarak hazırlanmıştır. Kanun metinleri Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığının yayımladığı konsolide metinden ve Türkiye Barolar Birliği duyurusundan alınmıştır; somut uyuşmazlıkta güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı teyit edilmelidir.

Kira bedeli, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkinin en hassas noktası. Kiracı yıllardır aynı bedeli ödüyor, çevredeki kiralar ise katlanmış olabilir; ya da tam tersine taraflar yeni dönemde ne kadar artış yapılacağı konusunda anlaşamıyor olabilir. Kanun bu durumlar için bir yol öngörüyor: kira bedelinin mahkemece belirlenmesi, uygulamadaki adıyla kira tespit davası.

Bu rehberde kira tespit davasının hangi sözleşmelerde açılabileceğini, hâkimin bedeli neye göre belirlediğini, beş yıl kuralını, davanın ne zaman açılması gerektiğini ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasını Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri üzerinden anlatıyoruz.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini amaçlayan davadır. TBK bu davayı “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava” olarak adlandırır ve m.344 ile m.345’te düzenler. Dava sonunda verilen karar, kanunda öngörülen koşullar sağlanmışsa yeni kira döneminin başından itibaren tarafları bağlar.

Davanın amacı mevcut sözleşmeyi sona erdirmek değil, sözleşme devam ederken bedeli güncel koşullara uygun hâle getirmektir. Kiracının çıkarılması ise ayrı bir konudur; tahliye sebepleri ve süreleri için kiracı tahliyesi rehberimize bakabilirsiniz.

Hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?

TBK m.344 ve m.345, kanunun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünde yer alır. TBK m.339’a göre bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabidir.

Ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz. Örneğin kısa süreli tatil kiralamaları bu kapsamın dışında kalabilir. Çatısı olmayan bir otopark alanı veya boş arsa kirası gibi durumlarda ise konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Yasal üst sınır: tüketici fiyat endeksi kuralı

TBK m.343’e göre kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin belirlenmesi konusunda ise m.344 iki temel kural koyar:

Taraflar anlaşmışsa: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Taraflar anlaşmamışsa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Yani ilk beş yıl içinde kural olarak artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişim oranıyla sınırlıdır; hâkim de bu sınırın üzerine çıkamaz, ancak kiralananın durumu ve hakkaniyet gereği daha düşük bir oran belirleyebilir. Her ay açıklanan güncel yasal sınır için Kasım 2026 kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.

Hatırlatmak gerekirse, konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri için TBK geçici m.1 ve geçici m.2 ile önceki yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmeme sınırı getirilmişti. Bu geçici dönem sona erdiğinden, bugün yenilenen dönemlerde m.344’teki TÜFE kuralı uygulanır.

Beş yıl kuralı: emsal kira bedeline göre belirleme

Kira tespit davasının en çok başvurulan hâli, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bedelin piyasa koşullarının çok altında kalmasıdır. TBK m.344/3’e göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemede üç ölçütü birlikte gözetir:

TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
kiralananın durumu,
emsal kira bedelleri.

Bu şekilde belirlenen bedel hakkaniyete uygun olmalıdır. Kanun, beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedelinin, sonraki yıllarda yeniden TÜFE kuralına göre değiştirilebileceğini de açıkça düzenler. Başka bir ifadeyle beş yılın dolmasıyla bedel bir kez emsallere göre güncellenir, ardından yıllık artışlar yine TÜFE sınırına bağlı olarak devam eder; bir sonraki beş yılın sonunda emsallere göre belirleme yeniden gündeme gelebilir.

Emsal kira bedeli, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazlar için ödenen kira bedelleri demektir. Bu karşılaştırma teknik bilgi gerektirebildiğinden mahkeme bilirkişi incelemesine başvurabilir; kiralananın konumu, yaşı, büyüklüğü ve kullanım durumu gibi özellikler karşılaştırmada önem taşır.

Yabancı para cinsinden kira bedelleri

Kira bedeli sözleşmede yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m.344/4 ayrı bir kural öngörür: 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m.344/3’teki emsal esaslı belirleme yapılır.

Döviz cinsinden kira sözleşmeleri, özellikle yabancı kiracılar ve işyeri kiralarında sık görülür. Bu tür sözleşmelerde dövizle bedel kararlaştırılmasının kendisine ilişkin sınırlamalar da ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava ne zaman açılmalı? Kararın etkisi

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

Durum	Mahkemece belirlenen bedel ne zamandan itibaren geçerli?
Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açıldıysa	İzleyen yeni kira döneminin başından itibaren
Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiyse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldıysa	Bu yeni kira döneminin başından itibaren
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldıysa	Bu yeni dönemin başından itibaren
Yukarıdaki koşulların hiçbiri yoksa	Dava yine açılabilir (m.345/1); ancak m.345/2 ve 3’te öngörülen, bedelin o yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması sonucu doğmaz

Bu nedenle kira artışı isteyen kiraya verenin, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması veya davayı bu süre içinde açması, bedelin geriye dönük olarak yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar. Sözleşmede “her yıl kira artırılacaktır” gibi bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur. Bildirimin noter aracılığıyla veya ispatı mümkün başka bir yazılı yolla yapılması, ileride doğabilecek tartışmaları azaltır.

Koşulların karşılanmadığı durumlarda belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ve kira döneminin başlangıç tarihinin hesabı, somut sözleşme ve güncel Yargıtay içtihadı ışığında ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava öncesi zorunlu arabuluculuk

Kira tespit davası doğrudan mahkemede açılamaz. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşabilirse uyuşmazlık mahkemeye gitmeden çözülür. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir. Arabuluculuğa başvuru tarihi ile TBK m.345’teki otuz günlük bildirim ve dava açma süreleri arasındaki ilişki, somut olayda ayrıca planlanmalıdır.

Görevli mahkeme ve tarafların konumu

HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıklara bakar. Kira tespit davası da bu kapsamda sulh hukuk mahkemesinde görülür.

TBK m.344 ve m.345, davayı açabilecek tarafı sınırlamaz; kanun “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava”dan söz eder. Uygulamada bu dava çoğunlukla bedelin artırılmasını isteyen kiraya veren tarafından açılır. Dava devam ederken kiracı, sözleşmedeki veya yasal sınırdaki bedeli ödemeye devam etmelidir. Davanın konusuz kalması hâlinde yargılama giderlerinin nasıl paylaştırıldığına ilişkin güncel bir örnek için bu yazımıza bakabilirsiniz.

Davaya hazırlanırken nelere dikkat edilmeli?

Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi: Beş yıl kuralının uygulanıp uygulanmayacağı ve kira döneminin hangi tarihte yenilendiği buna göre belirlenir.
Artış hükmü: Sözleşmede yeni dönemde kira artırılacağına ilişkin bir hüküm olup olmadığı, davanın açılabileceği süreyi doğrudan etkiler.
Yazılı bildirim: Artış isteyen taraf, yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirim yapmayı planlamalıdır.
Emsal bilgileri: Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin somut veriler, bilirkişi incelemesi açısından yol göstericidir.
Kiralananın durumu: Bakım, onarım, eskime veya iyileştirmeler hâkimin hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınır.

Kira ilişkisinin genel çerçevesi ve diğer kira uyuşmazlıkları için kira hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Beş yılı dolmamış bir kira sözleşmesinde emsal kira bedeline göre tespit istenebilir mi?

TBK m.344/3’teki emsal kira bedellerini de gözeten belirleme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler ile sonraki her beş yılın sonu için öngörülmüştür. İlk beş yıl içinde hâkim, taraflar anlaşamamışsa bedeli TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını aşmamak üzere belirler.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır.

Yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren ödenir?

Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan dava için de aynı sonuç geçerlidir.

Döviz cinsinden kira bedeli mahkemece değiştirilebilir mi?

TBK m.344/4’e göre yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak bedel belirlenebilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.

Sonuç

Kira tespit davasında sonucu çoğu zaman sürelere dikkat edilip edilmediği belirler: yeni dönemden en az otuz gün önce yapılan yazılı bildirim veya açılan dava, belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar. İlk beş yıl içinde artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıyken, beş yılın dolmasından sonra emsal kira bedelleri de hesaba katılır. Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu olduğundan, sürecin baştan planlanması önem taşır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kaynakça

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.

Gayrimenkul Hukuku Kira Hukuku Gayrimenkul