TÜİK'in Ekim 2026 verilerine göre Kasım ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal artış sınırı yüzde 31,23 oldu. Kuralın dayanağını, istisnalarını ve uyuşmazlık yolunu özetledik.
Bu yazı 4 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıkladığı Ekim 2026 enflasyon verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Somut bir uyuşmazlıkta sözleşme hükümleri ve güncel mevzuat ayrıca teyit edilmelidir.
Kira sözleşmesi Kasım ayında yenilenen ev sahipleri ve kiracılar için bu yılın rakamı belli oldu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 3 Kasım 2026’da Ekim ayı enflasyon verilerini açıkladı; tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim yüzde 31,23 oldu. Bu oran, Kasım ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek yasal artışın üst sınırıdır.
Aşağıda oranın nereden geldiğini, kimlere uygulandığını ve uyuşmazlık çıkarsa hangi yolun izleneceğini kısaca özetliyoruz.
Ne açıklandı?
TÜİK’in Ekim 2026 verilerine göre TÜFE aylık yüzde 2,58, yıllık yüzde 29,77 arttı; on iki aylık ortalamalara göre değişim ise yüzde 31,23 oldu. Aynı gün açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık yüzde 27,41 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 27,83 arttı. Anadolu Ajansı ve TRT Haber, Kasım ayında ev ve işyerleri için uygulanacak kira artış oranının yüzde 31,23 olarak belirlendiğini duyurdu.
Kira artışında esas alınan rakam yıllık enflasyon (yüzde 29,77) değil, on iki aylık ortalama (yüzde 31,23) değeridir. Bu ayrım, sözleşmelerde en sık yapılan hesap hatalarından biridir.
Hukuki dayanak: TBK m.344
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Dolayısıyla sözleşmede “her yıl yüzde 50 artış” gibi daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, aşan kısım geçerli olmaz; taraflar daha düşük bir oran üzerinde serbestçe anlaşabilir.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, TBK m.344/2 uyarınca kira bedeli aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Örnek: Aylık kirası 20.000 TL olan ve Kasım 2026’da yenilenen bir konut sözleşmesinde yeni kira en fazla 20.000 × 1,3123 = 26.246 TL olabilir.
Kimleri kapsar, kimleri kapsamaz?
Bu sınır, TBK m.339 gereği konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Kanun, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını bu hükümlerin dışında tutar. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de kapsamdadır.
Önemli bir istisna beş yıl kuralıdır: TBK m.344/3’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda mahkemenin belirleyeceği kira yüzde 31,23’ün üzerinde olabilir. Ayrıntılar için kira tespit davasına ilişkin yazımıza bakabilirsiniz.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344/4 uyarınca 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır.
Uyuşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa da aynı sonuç doğar.
Dava açmadan önce bir adım daha vardır: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Kira hukukundaki diğer süreçler için kira hukuku sayfamıza ve kiracı tahliyesi rehberimize göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kasım 2026’da yenilenen kiraya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
Konut ve çatılı işyerlerinde, sözleşme beş yılı doldurmamışsa artış en fazla yüzde 31,23 olabilir. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir.
Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazıyorsa ne olur?
TBK m.344/1 uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşan artış anlaşması o kısım bakımından geçerli değildir; kiracı yasal sınırın üzerindeki kısmı ödemekle yükümlü olmaz.
Kira beş yılı doldurduysa ne değişir?
Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, emsal kiralar ve kiralananın durumu da dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir; bu durumda yüzde 31,23 sınırı bağlayıcı değildir. Dava öncesinde arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.
Değerlendirme
Kasım ayında yenilenen sözleşmelerde artış hesabı yıllık enflasyona değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına (yüzde 31,23) göre yapılmalıdır. Beş yılı aşan ve yabancı para cinsinden kira ilişkilerinde ise farklı kurallar devreye girer; bu tür durumlarda sözleşmenin ve sürelerin ayrıca incelenmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku alanındaki sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı yayını) – m.339, 343–345
- Anadolu Ajansı – Enflasyon rakamları açıklandı (3 Kasım 2026)
- TRT Haber – Ekim enflasyonu açıklandı (3 Kasım 2026)
- Türkiye Barolar Birliği – 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenlemelere dair bilgilendirme
- Anadolu Ajansı – Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dönemi başladı
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.